0914 699 604

LOADING...

 Tổng quan về Nam Tân Uyên – NTC là cổ phiếu được  Chúng tôi khuyến nghị từ năm 2019 với mức sinh lời … 130%. Mặc dù đã có khoảng thời gian giảm giá kéo dài từ vùng đỉnh 190 ( sau chia ) và không có quá nhiều tin tức tích cực ( thậm chí là tiêu cực ), tuy nhiên NTC vẫn là cổ phiếu chiến lược Đầu cơ Tích trữ tư vấn cho danh mục dài hạn năm 2020.

1. Tổng quan doanh nghiệp

– Công ty cổ phần khu công nghiệp Nam Tân Uyên thành lập ngày 17/11/2004. Công ty bắt đầu đầu tư cơ sở hạ tầng trên diện tích 331.97 ha và đã thu hút dự án đầu tiên thuê lại đất tại khu Công nghiệp Nam Tân Uyên vào ngày 25/10/2005.

– Năm 2010, Công ty tiếp tục mở rộng Khu công nghiệp Nam Tân Uyên tại xã Nghĩa Hội và Thị trấn Uyên Hưng thuộc thị xã Tân Uyên với quy mô 288.52 ha.

– Ngành nghề kinh doanh chính :

Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Thi công xây dựng công trình công nghiệp, dân dụng, thủy lợi, giao thông, cầu đường.

Kinh doanh nhà ở, cho thuê văn phòng, nhà xưởng, nhà kho, bến bãi.

– Bối cảnh ngành :

Các doanh nghiệp cho thuê bất động sản khu công nghiệp bắt đầu hình thành khi xu hướng các doanh nghiệp nước ngoài đổ bộ vào Việt Nam mở rộng sản xuất. Sau khi được chính quyền địa phương phê duyệt dự án, các doanh nghiệp này sẽ tiến hành san lấp, thi công các công trình và cho khách hàng thuê lại. Tùy vào chính sách của mỗi địa phương, các khu công nghiệp mở mới sẽ bị hạn chế và phải thỏa mãn nhiều yếu tố khắt khe về kinh tế, xã hôi, chính trị…

– Xu thế ngành :

Cuốc xung đột thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đẩy mạnh làn sóng các doanh nghiệp di dời Trung Quốc tìm đến các nước khác tương đồng về điều kiện sản xuất ( dân số, chất lượng lao động, giá cả nhân công…) trong đó có Việt Nam tăng mạnh. Trực tiếp làm tăng lượng cầu bất động sản khu công nghiệp. Các tỉnh thành có diện tích khu công nghiệp cho thuê có săn cao bao gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng… Nền kinh tế Việt Nam phát triển cũng làm cho các doanh nghiệp trong nước mở rộng quy mô về nhân lực, hoạt động kinh doanh. Nhu cầu về diện tích đất phục vụ sản xuất vẫn là rất lớn. Giá cho thuê cũng có sự phân hóa giữa các vùng miền, vị trí địa lý… tuy nhiên xu hướng chung là tăng.

 2. Cơ cấu cổ đông

– Hai cô đông chính của NTC là Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa ( 32.85% ) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam ( 20.42%), còn lại là các cá nhân, tổ chức thiểu số…Đây vừa là ưu thế, vừa là nhược điểm của NTC khi các công ty có yếu tố nhà nước luôn đặt nặng vấn đề an toàn, thận trọng, bền vững nhưng thiếu sự đột phá và phát triển.

– Yếu tố chất lượng cổ đông cô đặc của NTC được thể hiện rất rõ ràng thông qua diễn biến giá cổ phiếu và khối lượng giao dịch rất ổn định ( bất chấp điều kiện thị trường chung có nhiều bất ngờ và biến động).

– Phẩm chất và ý chí của dàn lãnh đạo NTC luôn là câu hỏi đặt ra cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Rõ ràng các khoản đầu tư không hiệu quả, thậm chí là thiếu minh bạch phải trích lập dự phòng trong quá khứ như Đầu tư vào Biệt thự du lịch sinh thái quận 9, kinh doanh hơp tác với công ty chứng khoán Delta … là điểm trừ rất lớn. Tuy nhiên, hiện tại việc tập đoàn cao su Việt Nam tăng cường thanh kiểm tra, các tổ chức, cá nhân cổ đông lớn giám sát sát sao các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là biện pháp hữu hiệu bảo vệ lợi ích cổ đông nhỏ lẻ.

3. Các công ty con và đầu tư liên doanh, liên kết.

– Giống như các công ty con của Tập đoàn cao su Việt Nam, NTC cũng có rất nhiều những khoản đầu tư ở các công ty liên doanh, liên kết, chủ yếu tập trung ở mảng phát triển Bất động sản khu công nghiệp

 

– Công ty cổ phần Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú (40%) : Bao gồm KCN Bắc Đồng Phú ( 189ha ) , KCN Nam Đồng Phú (69ha), Khu dân cư (47 ha), Khu dân cư Tiến Hưng (10ha).

– Công ty cổ phần Khu công nghiệp cao su Bình Long ( 36.66%). Bao gồm KCN Minh Hưng 3 ( 291.52ha)

– Công ty cổ phần Khu công nghiệp Dầu Giây (22.17%) …

Đây đều là những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng lớn, nguồn thu từ hoạt động cho thuê đất ổn định và liên tục mang về dòng tiền mặt cổ tức lớn cho doanh nghiệp

4. Cơ cấu tài chính

– Tài sản ngắn hạn của NTC tập trung chủ yếu ở các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn ( chủ yếu là các khoản tiền gửi có kì hạn tại ngân hàng), đây là điểm đặc trưng của các công ty cho thuê bất động sản khu công nghiệp, đây là tiền thuê đất các doanh nghiệp trả trước cho kì hạn thuê ( thông thường là 50 năm). 

– Nợ dài hạn của NTC chiếm tỉ trọng rất cao : Tuy nhiên, phân tích chi tiết thì đây là khoản doanh thu chưa thực hiện (tiền các doanh nghiệp trả trước cho Nam Tân Uyên) 

5. Hoạt động kinh doanh

– Mô hình hoạt động kinh doanh của NTC rất đơn giản : Đền bù sau đó nhận chuyển giao đất từ PHR -> Xây dựng cơ sở hạ tâng -> Cho các doanh nghiệp khác thuê lại -> Nhận tiền thuê đất và gửi ngân hàng.

– KQKD của năm 2019 ghi nhận doanh thu đạt 194 tỷ đồng, Lợi nhuận sau thuế đạt 235 tỷ đồng. So với các con số 532 tỷ đồng doanh thu và 470 tỷ đồng của năm 2018 thì đây là mức giảm tương đối lớn. Nguyên nhân đến từ việc năm 2018 doanh nghiệp ghi nhận khoản tiền đột biến từ việc chuyển nhượng khu dân cư Nam Tân Uyên. Nếu loại trừ khoản đột biến này thì KQKD kinh doanh của doanh nghiệp vẫn ghi nhận mức tăng 15% doanh thu và 121% LNST.

– Đáng lưu ý, Doanh thu từ cổ tức được chia từ các công ty liên doanh liên kết (chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động đống sản khu công nghiệp) năm 2019 là 77.5 tỷ đồng. Tăng hơn 200% so với cùng kì.

– Trong quý 3, doanh nghiệp đã tiến hành chi trả đền bù cho PHR 150 tỷ để nhận đất san lấp mặt bằng làm khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rông giai đoạn 2 ( Nam Tân Uyên 3). Đây là thông tin rất quan trong với các cổ đông NTC khi kế hoạch triển khai khu 3 đang bị gián đoạn tương đối lâu.

– Năm 2019, NTC tiến hành chi trả cổ tức 2 lần với tổng tỉ lệ là 150%, tương ứng số tiền chi trả là 400 tỷ đồng.

 6. Triển vọng trong tương lai

 Doanh nghiệp đang có những gì?

– Mặc dù khi Nam Tân Uyên 1,2 đã tiến hành cho thuê 100%, tuy nhiên, theo chia sẻ của lãnh đạo doanh nghiệp trong cuộc gặp mặt nhà đầu tư quý 4/2019, số tiền còn phải thu từ 2 khu trên còn khoảng 35 triệu USD. Nguyên nhân đến từ việc các doanh nghiệp thuê đất chờ đợi NTC hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý mới tiền hành trả dứt điểm tiền thuê đất. Hiện tại toàn bộ thủ tục đã được doanh nghiệp hoàn tất và số tiền 35 triệu USD này sẽ sớm được hoạch toán vào doanh thu của doanh nghiệp.

– Hiện tại với việc diện tích cho thuê đã hết, nguồn thu mới chủ yếu của NTC đến từ việc cho thuê đất dịch vụ và nhà xưởng.

– Tính đến trước quý 4/2019, doanh nghiệp có 7ha đất dịch vụ, đã tiến hành cho thuê trong quý 4/2019 3.7ha với mức giá trung bình 150 USD/m2. Khi cho thuê hết chỗ đất dịch vụ này sẽ có thể mang về doanh thu 10 triệu USD.

– NTC đang tiến hành xây dựng thêm một nhà xưởng mới với diện tích 1ha, dự tính quý 1 /2020 sẽ tiến hành cho thuê với mức giá dao động 2- 3 USD/tháng/m2

 Tương lai có những gì?

– Câu chuyện chủ yếu của NTC giai đoạn hiện tại là tiến độ nhận bàn giao khu Nam Tân Uyên 3. Dự án đã được triển khai từ năm 2016 nhưng hiện tại vẫn chưa hoàn thiện

– Cập nhật tiến độ dự án đến giai đoạn hiện tại : Sở tài nguyên, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã kí nghị quyết thông qua việc đền bù và triển khai dự án Nam Tân Uyên 3.

– Trong quý 3//2019, NTC đã tiến hành đền bù 150 tỷ đầu tiên cho PHR. Trong công văn giải trình trong quý 4, PHR cũng đã nếu rõ đang tiến hành đầy đủ các bước cuối cùng để tiến hành bàn giao đất . 

– Hiện tại, chúng tôi đã cập nhập các mức phí cơ bản cho dự án NTC 3, bao gồm: (i) Phí chuyển mục đích sử dụng đất – 4 tỷ đồng /ha/thương phẩm, (ii) Tiền đền bù đất cho PHR, giá 2.5 tỷ đồng/ha, (iii) Tổng chi phí chiết khấu của NTC ước tính 180 tỷ đồng. Dựa trên các thông tin trên, chúng tôi dự phóng tổng chi phí xây dựng KCN NTC 3 là 5,113 tỷ đồng, với giá thuê ước tính đạt USD 90-100/m2. Diện tích thương phẩm sẽ tương ứng 241ha (70%/tổng diện tích), trong đó, diện tích đất cho KCN là 213ha (61%/tổng diện tích), diện tích triển khai khu dân cư (KDC) là 10.4ha (3%/tổng diện tích), nhà xưởng và đất dịch vụ là 15.7ha (4.6%/tổng diện tích).

Với giá cho thuê đất KCN ước tính đạt USD 90-100/m2, giá thuê đất dịch vụ trung bình là USD 150/m2, giá thuê nhà xưởng là USD 3.5/m2, chúng tôi dự phóng tổng NPV của dự án đạt 1.050 tỷ đồng, với mức biên LNG 50%.

 Các công ty liên doanh liên kết có những gì?

– Không chỉ chi trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn, các doanh nghiệp bất động sản liên doanh liên kết của NTC đều đang ráo riết mở rộng diện tích nhằm đón đầu xu thế dịch chuyển của các nhà máy nước ngoài. Theo các thông tin chúng tôi có được, CTCP KCN Bắc Đồng Phú cũng có kế hoạch mở rộng thêm 800 ha khu công nghiệp, khu Tân Bình dự mở rộng 1.000 ha, Bình Long mở rộng 500 ha… Như vậy , NTC gián tiếp cũng đã có thêm được một lượng lớn diện tích đất cho thuê và mang lại doanh thu và lợi nhuận dài hạn cho doanh nghiệp.

 7. Định giá NTC

– Với việc diễn biến giá cổ phiếu hiện tại của NTC đang dao động ở vùng 160 và doanh nghiệp chưa có động lực tăng trưởng trong ngắn hạn ( khu Nam Tân Uyên 3 chưa được chính thức bàn giao đất ), sức hấp dẫn của NTC đến từ việc Cổ tức/ Thị giá dao động trong khoảng 9% ( trung bình NTC trả cổ tức 150% / năm bằng tiền mặt ) – đây là cơ hội tuyệt vời cho các nhà đầu tư dài hạn ( nhất là trong bối cảnh kinh tế đang có những dấu hiệu khó khăn).

– Dựa vào phương thức chiết khấu dòng tiền trong tương lai ( với giả định các dự án khu dân cư, khu Nam Tân Uyên 3… được triển khai) đội ngũ Đầu cơ Tích trữ định giá NTC ở vùng giá 300 / cp. Đây là vùng giá tương đối hấp dẫn với biên an toàn 100% cho Quý Nhà đầu tư.